Antes de visitar pisos conviene saber una cifra: cuánto vas a pagar cada mes. Con esta calculadora la obtienes en segundos. Introduce el importe que pedirás al banco, el plazo y el tipo de interés, y verás tu cuota, el total de intereses y cómo baja la deuda año a año.
Debajo explicamos cómo se calcula la cuota, por qué los primeros años pagas sobre todo intereses y qué decisiones cambian más lo que pagas al final.
Calcula tu cuota de hipoteca
Cuota mensual, intereses totales y tabla de amortización.
Lo que pides al banco, no el precio de la vivienda.
Usa el TIN, no la TAE. En una hipoteca variable, suma el euríbor actual y el diferencial.
| Capital prestado | |
| Intereses totales | |
| Total a devolver | |
| Número de cuotas |
Cálculo con cuota constante (sistema francés). No incluye seguros, comisiones ni revisiones del tipo en hipotecas variables o mixtas.
Ver tabla de amortización
| Año | Pagado | Intereses | Capital | Pendiente |
|---|
Cómo usar la calculadora
- Importe del préstamo. Lo que pides al banco, no el precio de la vivienda. Si compras un piso de 190.000 € y aportas 40.000 € de entrada, el préstamo es de 150.000 €.
- Plazo. Los años en los que devolverás el dinero. A más plazo, menos cuota, pero muchos más intereses.
- Tipo de interés (TIN). El que figura en la oferta del banco. En una hipoteca variable, suma el euríbor actual y el diferencial.
- Ingresos netos (opcional). La calculadora te dice qué porcentaje de tus ingresos se lleva la cuota.
Usa el TIN, no la TAE. La TAE incluye comisiones y gastos y sirve para comparar ofertas, pero la cuota se calcula con el TIN. Te lo explicamos en diferencias entre TIN y TAE en una hipoteca.
Cómo se calcula la cuota de una hipoteca
En España, casi todas las hipotecas usan el sistema de amortización francés: pagas la misma cuota todos los meses, mientras el tipo no cambie. Lo que cambia es el reparto dentro de esa cuota:
- Intereses: se calculan cada mes sobre el capital que aún debes.
- Capital: es lo que queda de la cuota después de pagar los intereses. Esa parte reduce tu deuda.
La fórmula es esta:
Cuota = C × i / (1 − (1 + i)−n)
Donde C es el capital prestado, i es el tipo de interés mensual (TIN anual dividido entre 12 y entre 100) y n es el número de cuotas (años × 12).
Ejemplo: 150.000 € a 25 años con un TIN del 3%. El tipo mensual es 0,0025 y hay 300 cuotas. La cuota sale a 711,32 € al mes.
Por qué al principio pagas sobre todo intereses
Como los intereses se calculan sobre lo que debes, al principio, cuando debes casi todo, se llevan la mayor parte de la cuota. Así quedan los tres primeros meses del ejemplo anterior:
| Mes | Cuota | Intereses | Capital | Deuda pendiente |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 711,32 € | 375,00 € | 336,32 € | 149.663,68 € |
| 2 | 711,32 € | 374,16 € | 337,16 € | 149.326,53 € |
| 3 | 711,32 € | 373,32 € | 338,00 € | 148.988,52 € |
En el primer año pagas 8.535,84 €. De ellos, 4.444,04 € son intereses y solo 4.091,76 € reducen tu deuda. Al cerrar el año todavía debes 145.908,24 €.
Con los años el reparto se invierte. En las últimas cuotas casi todo es capital. Por eso amortizar anticipadamente ahorra mucho más si lo haces en los primeros años.
El plazo: la decisión que más cambia lo que pagas
Alargar el plazo baja la cuota, pero dispara los intereses. Mismo préstamo de 150.000 € al 3% de TIN:
| Plazo | Cuota mensual | Intereses totales | Total a devolver |
|---|---|---|---|
| 20 años | 831,90 € | 49.655 € | 199.655 € |
| 25 años | 711,32 € | 63.395 € | 213.395 € |
| 30 años | 632,41 € | 77.666 € | 227.666 € |
Pasar de 20 a 30 años baja la cuota en unos 200 € al mes, pero cuesta 28.011 € más en intereses. La regla práctica: elige el plazo más corto con una cuota que puedas pagar sin agobios. Si más adelante te sobra dinero, podrás amortizar.
Ten en cuenta que los bancos suelen limitar el plazo y la edad a la que terminas de pagar. Revisa los requisitos para pedir una hipoteca antes de fijar el tuyo.
El tipo de interés: cada décima cuenta
Mismo préstamo de 150.000 € a 25 años con distintos TIN:
| TIN | Cuota mensual | Intereses totales |
|---|---|---|
| 2,5% | 672,93 € | 51.878 € |
| 3% | 711,32 € | 63.395 € |
| 3,5% | 750,94 € | 75.281 € |
| 4% | 791,76 € | 87.527 € |
Medio punto de diferencia supone unos 40 € al mes y más de 11.000 € a lo largo del préstamo. Por eso merece la pena negociar y comparar varias ofertas. Antes de aceptar un tipo más bajo, revisa qué vinculaciones te exige el banco a cambio: seguros, nómina o tarjetas que también tienen coste.
Hipoteca fija, variable o mixta: cómo afecta a la cuota
- Fija: el tipo no cambia nunca. La cuota de la calculadora es la que pagarás durante toda la vida del préstamo.
- Variable: el tipo es el euríbor más un diferencial y se revisa periódicamente, normalmente cada 6 o 12 meses. La cuota de la calculadora solo vale hasta la primera revisión.
- Mixta: tipo fijo unos años y variable el resto. La cuota es exacta solo durante el tramo fijo.
Si te planteas una variable, haz una prueba de estrés: calcula la cuota con un tipo 2 puntos más alto. Si no podrías pagarla, la variable es un riesgo para ti. Lo analizamos en hipoteca fija o variable: cuál elegir y en qué es el euríbor y cómo afecta a tu cuota.
Qué parte de tus ingresos puede llevarse la cuota
Los bancos miran la tasa de esfuerzo: el porcentaje de tus ingresos netos que se va en pagar deudas. Como práctica habitual, muchos no aprueban operaciones en las que la cuota supera el 30%-35% de los ingresos netos del hogar.
Con 2.400 € netos al mes, una cuota de 711 € supone el 29,6%. Entraría en el límite. Con 1.800 € netos, la misma cuota sería el 39,5% y probablemente te la denegarían.
Si quieres saber la cifra al revés, cuánto te prestarían según tu sueldo, usa nuestra calculadora de cuánta hipoteca me dan.
Lo que la cuota no incluye
La calculadora te da la cuota del préstamo. Tu gasto mensual real será mayor si sumas:
- Seguros vinculados: hogar y, a menudo, vida. El de hogar es obligatorio por ley; el de vida no, pero muchos bancos lo exigen para darte el mejor tipo.
- Otros productos vinculados: cuotas de tarjetas, planes de pensiones o comisiones de cuenta.
- Gastos de la vivienda: IBI, comunidad y mantenimiento.
Y antes de la primera cuota están los gastos de compra: impuestos, notaría, registro y tasación. Calcúlalos con nuestra calculadora de gastos de compra de vivienda.
Cómo pagar menos por tu hipoteca
- Aporta más entrada. Cada 10.000 € menos de préstamo, a 25 años y al 3%, bajan la cuota unos 47 € y ahorran más de 4.200 € en intereses.
- Acorta el plazo mientras la cuota sea asumible.
- Compara al menos tres ofertas. Incluye un bróker hipotecario si no tienes tiempo de negociar banco por banco.
- Calcula el coste real de las vinculaciones. Una bonificación de medio punto que te obliga a contratar un seguro caro puede salir más cara que no bonificar.
- Amortiza pronto. El ahorro es mayor en los primeros años.
Comisiones por amortizar antes de tiempo
La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario limita lo que el banco puede cobrarte si devuelves dinero antes de plazo:
| Tipo de hipoteca | Comisión máxima |
|---|---|
| Variable | 0,25% del capital amortizado los 3 primeros años, o 0,15% los 5 primeros (según contrato). Después, 0%. |
| Fija | 2% los 10 primeros años y 1,5% el resto del préstamo. |
Revisa la comisión pactada en tu oferta antes de firmar. Aparece en la FEIN, el documento que el banco debe entregarte al menos 10 días antes de la firma. En ese plazo tienes derecho a una consulta gratuita con el notario para que te explique las condiciones.
Preguntas frecuentes
¿La cuota que da la calculadora es la definitiva?
En una hipoteca fija, sí, salvo seguros y vinculaciones. En una variable o mixta, solo hasta la primera revisión del tipo.
¿Qué es la tabla de amortización?
El calendario de pagos de tu préstamo: cuánto pagas cada periodo, qué parte son intereses, qué parte capital y cuánto debes después. El banco debe incluirla en la documentación precontractual. Nuestra calculadora la muestra por años.
¿Puedo cambiar el plazo o el tipo más adelante?
Sí, negociando con tu banco una novación o llevándote la hipoteca a otra entidad mediante subrogación. Ambas opciones tienen costes y requisitos.
¿Desgravan los intereses de la hipoteca?
Solo si compraste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y cumples los requisitos del régimen transitorio. Para compras posteriores no hay deducción estatal. Consulta la Agencia Tributaria o tu comunidad por si existe alguna ayuda autonómica.
¿Dónde puedo comparar información oficial sobre hipotecas?
El Portal del Cliente Bancario del Banco de España explica tus derechos, publica los índices de referencia oficiales y tiene guías para entender la oferta del banco.
Información general actualizada en octubre de 2026. Los cálculos son orientativos y no sustituyen la oferta vinculante de tu banco ni el asesoramiento profesional.