El precio que aparece en el anuncio no es lo que pagas. Al comprar una vivienda en España hay que sumar impuestos, notaría, registro y, casi siempre, gestoría y tasación. En la mayoría de comunidades, esos gastos suponen entre un 8% y un 12% del precio en vivienda usada. En un piso de 200.000 €, hablamos de 16.000 a 24.000 € que el banco no financia y que tienes que tener ahorrados.
Esta calculadora te da la cifra para tu caso. Debajo explicamos cada gasto, quién lo paga y cómo reducirlo.
Cómo usar la calculadora
Necesitas cuatro datos:
- Precio de compra. El que figura en el contrato de arras o en la oferta aceptada.
- Comunidad autónoma. El impuesto principal depende de dónde está la vivienda, no de dónde vives tú.
- Vivienda nueva o usada. Cambia el impuesto: IVA si compras a un promotor, ITP si compras a un particular.
- Si te aplica algún tipo reducido. Jóvenes, familia numerosa, discapacidad o vivienda protegida.
El resultado es una estimación. Los aranceles de notaría y registro dependen del número de folios, copias y cargas de cada escritura. El impuesto puede variar si el valor de referencia del Catastro supera el precio. Úsala para planificar tu ahorro, no como liquidación oficial.
Qué gastos tiene comprar una vivienda
| Gasto | Vivienda usada | Vivienda nueva | Quién lo paga normalmente |
|---|---|---|---|
| Impuesto principal | ITP (4%-13% según comunidad) | IVA 10% | Comprador |
| Actos Jurídicos Documentados | No | Sí (0,5%-1,5% en la mayoría de comunidades) | Comprador |
| Notaría de la compraventa | Sí | Sí | Comprador (por ley, parte el vendedor) |
| Registro de la Propiedad | Sí | Sí | Comprador |
| Gestoría | Opcional | Opcional | Comprador |
| Tasación (si hay hipoteca) | Sí | Sí | Comprador |
| Plusvalía municipal | Sí | Sí | Vendedor |
Impuestos: el gasto que más pesa
ITP en vivienda usada
Si compras a un particular, pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Lo fija cada comunidad autónoma y las diferencias son grandes. Algunos tipos generales vigentes en 2026:
- País Vasco: 4% (régimen foral).
- Madrid: 6%.
- Andalucía: 7%.
- Galicia y Castilla y León: 8%.
- Castilla-La Mancha y Cantabria: 9%.
- Comunidad Valenciana: 9% hasta 1.000.000 €, tras la rebaja del 30 de junio de 2026.
- Cataluña: escala progresiva que empieza en el 10%.
Estos tipos cambian con frecuencia. Antes de firmar, confirma el tipo en la web de hacienda de tu comunidad.
Un detalle importante: la base del ITP no es siempre el precio. Desde 2022, Hacienda toma como mínimo el valor de referencia del Catastro. Si ese valor es mayor que lo que pagas, tributas por el valor de referencia. Consúltalo gratis con la referencia catastral antes de cerrar la operación. Te lo explicamos en detalle en nuestra guía sobre el valor de referencia y cómo afecta a tus impuestos.
Casi todas las comunidades tienen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad, con límites de edad, renta y precio. Revisa las bonificaciones del ITP para jóvenes por comunidad: la diferencia puede superar los 5.000 €.
El ITP se paga con el modelo 600 en la mayoría de comunidades. El plazo habitual es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
IVA y AJD en vivienda nueva
Si compras a un promotor por primera vez, no pagas ITP. Pagas:
- IVA del 10% sobre el precio. En vivienda protegida de régimen especial, el tipo es del 4%. En Canarias se paga IGIC y en Ceuta y Melilla IPSI, con tipos propios.
- Actos Jurídicos Documentados (AJD) por la escritura. Lo fija cada comunidad, normalmente entre el 0,5% y el 1,5%, con reducciones para algunos colectivos.
Más detalle en nuestra guía de IVA y AJD en vivienda nueva.
Ojo con la entrada: el IVA se paga también sobre las cantidades que entregas al promotor durante la obra. No es un gasto que aparezca solo el día de la firma.
Notaría: cuánto cuesta la escritura
La escritura de compraventa se firma ante notario. Sus honorarios no son libres: los fija un arancel oficial en función del precio, el número de folios y las copias. Puedes consultar cómo funciona en la web del Consejo General del Notariado.
Como orientación, en una vivienda de precio medio la notaría de la compraventa suele moverse entre 600 y 1.000 €. Sube si la escritura es larga, hay varias fincas (piso, garaje y trastero por separado) o pides copias adicionales.
¿Quién paga? El Código Civil reparte el coste: la escritura matriz corresponde al vendedor y la primera copia al comprador. En la práctica, muchas operaciones pactan que el comprador asuma todo. Revísalo en el contrato de arras antes de firmarlo. Tienes un desglose completo en cuánto cuesta el notario al comprar un piso.
Registro de la Propiedad: inscribir tu casa
Inscribir la compra en el Registro de la Propiedad no es obligatorio, pero es lo que te protege frente a terceros. Sin inscripción, otra persona podría inscribir un derecho sobre tu vivienda antes que tú. Si pides hipoteca, el banco la exigirá.
Los registradores también cobran por arancel oficial. Como orientación, la inscripción de una compraventa suele costar entre 400 y 700 €. Lo paga el comprador, que es quien se beneficia de la inscripción.
Antes de comprar, pide una nota simple en la web del Colegio de Registradores. Cuesta unos 10 € y te dice quién es el propietario y si la vivienda tiene cargas, como una hipoteca pendiente o un embargo. Te explicamos qué revisar en la nota simple. Más información sobre costes en gastos de registro al comprar una vivienda.
Gestoría: opcional, pero habitual
La gestoría se encarga de liquidar el impuesto, llevar la escritura al registro y cambiar la titularidad en el Catastro. Suele cobrar entre 300 y 500 €.
Si compras al contado, puedes hacerlo tú. El modelo 600 se presenta online en casi todas las comunidades. Si pides hipoteca, la gestoría la elige y la paga el banco.
Hipoteca: qué pagas tú y qué paga el banco
Desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, el reparto de gastos de la hipoteca está claro:
Paga el banco: notaría de la escritura de hipoteca, registro de la hipoteca, gestoría y el AJD de la hipoteca.
Pagas tú: la tasación de la vivienda, entre 250 y 600 € según el valor y la ciudad, y las copias de la escritura que pidas.
Importante: el banco no financia los gastos de compra. Con la financiación habitual del 80% del valor de tasación, necesitas el 20% de entrada más los gastos. Calcula cuánto te hace falta en nuestra calculadora de ahorro necesario para comprar un piso.
Ejemplos reales de gastos de compra
Piso usado de 180.000 € en Castilla-La Mancha (ITP 9%)
| Concepto | Importe aproximado |
|---|---|
| ITP (9%) | 16.200 € |
| Notaría | 800 € |
| Registro | 500 € |
| Gestoría | 350 € |
| Tasación | 350 € |
| Total | 18.200 € (10,1%) |
El mismo piso en Madrid (ITP 6%)
El ITP baja a 10.800 €. Con el resto de gastos iguales, el total queda en unos 12.800 € (7,1%). La comunidad cambia la factura en 5.400 €.
Piso nuevo de 180.000 € (IVA 10% y AJD de ejemplo al 1,5%)
| Concepto | Importe aproximado |
|---|---|
| IVA (10%) | 18.000 € |
| AJD (1,5%) | 2.700 € |
| Notaría | 850 € |
| Registro | 550 € |
| Gestoría | 350 € |
| Tasación | 350 € |
| Total | 22.800 € (12,7%) |
La vivienda nueva casi siempre tiene más gastos, porque al IVA se suma el AJD.
Cómo reducir los gastos de compra
- Comprueba si te aplica un tipo reducido. Jóvenes, familias numerosas y personas con discapacidad pueden pagar la mitad de ITP o menos.
- Consulta el valor de referencia antes de negociar. Si es mayor que el precio, tributarás por él.
- Agrupa en una sola escritura piso, garaje y trastero cuando sea posible.
- Pide solo las copias que necesites.
- Haz tú la gestión si compras al contado.
- Negocia el reparto de la notaría en el contrato de arras.
- Compara tasadoras. El banco debe aceptar una tasación válida aunque no la haya encargado él.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto hay que tener ahorrado para comprar una vivienda?
Como regla general, el 20% de entrada más los gastos de compra. En vivienda usada, entre un 28% y un 32% del precio en la mayoría de comunidades. Si accedes a una hipoteca al 100% o al aval ICO para jóvenes, solo necesitarás los gastos.
¿Se pueden incluir los gastos en la hipoteca?
En general, no. Los bancos financian sobre el precio o la tasación, la cifra más baja. Algunos financian más del 80% en casos concretos, pero los gastos casi siempre salen de tus ahorros.
¿El vendedor paga algún gasto?
Sí. Paga la plusvalía municipal, la cancelación de su hipoteca si la tiene y, salvo pacto, la escritura matriz de la notaría.
¿Cuándo se pagan los gastos?
La notaría y la tasación, en torno a la firma. El ITP o AJD, en el plazo que fije tu comunidad, normalmente 30 días hábiles. El registro, al inscribir. El IVA, con cada pago al promotor.
¿La calculadora sirve para cualquier comunidad?
Sí. Incluye el tipo general de cada comunidad y los principales tipos reducidos. Los aranceles de notaría y registro son estimaciones medias.
Información general actualizada en octubre de 2026. No sustituye el asesoramiento de un notario, gestor o asesor fiscal.